房产专家教你如何用三要素简单地判断楼市走向

最近很多想买房的朋友又开始犹豫了。

用风雨欲来形容进入6月后的房地产市场颇为贴切。全省楼市大整顿，很多售楼部纷纷被迫关门歇业，成交量直线下滑，二手房价格出现松动……站在上半年尾巴上往前看，处于关键节点的楼市将何去何从？

“会不会降价？”这个疑问，甚至转化成了一片疑云，笼罩在楼市上空。

我的一个朋友小王这几天一直在各个售楼部之间奔走，想买房。但他发现，房子一点儿也没便宜。这几年一直等着有套便宜房子从天而降，却得到了越等越贵的残酷现实。“你说说，到底什么时候该买？房价会降吗？”

对于这个天问，我试图用简单的三个要素来解答：

排名前列、政策调控。短期来看，房地产调控通过提高买房门槛、限制开发商信贷甚至提高个贷利率，在短期内影响供求关系，控制成交量，最终影响房价趋势。——目前市场的表现就是这个原因造成的。

第二、货币量。中期判断，仍然要综合货币量和供求关系。其中M2（M2是一个金融学概念，即：广义货币。和狭义货币相对应，它是货币供给的一种形式或口径，其计算方法是交易货币以及定期存款与储蓄存款）增幅是个非常关键的指标。有房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示，M2增幅变大的3个月至5个月后，房价明显上涨。

第三、城镇化。长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础——要知道，工业化和城镇化是房地产市场一直被看好的最核心推动力——恰好，这两个阶段我们都是在进行中。

这时候我们要明确的一个大背景是，中国现在人口迁移和城市化进程，已经到了第二阶段，人口从农村和三四线城市，一起流入到一线和强二线城市。

所以，要判断买房时机，一直跟大家强调判断房价的核心原则：短期看金融，中期看土地，长期看人口。有持续人口流入的城市，才是房价长期稳定甚至不断看涨的城市。

这其中，最核心的指标只有一个，叫作：城市竞争力。城市竞争力这个词儿，貌似高大上，别怕，它主要包括4大要素：1.就业机会；2.教育资源；3.医疗资源；4.养老资源。

综合起来就是，我来到这个城市能不能得到工作机会，生活得幸福不幸福，孩子能否享受良好的教育，到老了之后我能不能得到很好的医疗保障和完善的养老设施，让我能够安度晚年，这就是城市的竞争力。

最后这句话可能有些难听，但我觉得比较中肯：“房价涨得太快咱们追不上，当调控快速把房价压住时，如果我们还有买房的资格和能力的话，你说，咱还有什么理由拖拖拉拉？”

小王听完，若有所思。不知你读完有何看法？

来源:燕赵都市报

作者：高利锋