住房出新政!“小产权房”这次全部要转正?

近日，集体建设用地建设租赁住房试点消息一出，不少人就自然联想到了“小产权房”，甚至有观点认为这可能会为“小产权房”合法入市乃至转正提供途径。

本文主要内容：

1、“小产权房”是什么？

2、“小产权房”问题为何屡禁不止？

3、这次能转正吗？

4、如何解决“小产权房”问题？

近期，发展租赁住房市场政策的密集出台，让一些不安分的中介开始变得活跃起来，这次他们盯上了被边缘化的“小产权房”。

而且他们的政策嗅觉异常灵敏，早在相关政策出台之前，就已经开始大肆宣传小产权房的好处，并推出了一批房源。因此，在目前限购限贷政策下，“小产权房”被认为是一种新的投资产品。

尤其是8月28日，国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（以下简称为《方案》），确定排名前列批13个试点城市。”

此次集体建设用地建设租赁住房试点，被部分人视为“小产权房转正”的一种信号。

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“小产权房”是什么？

近年来，“小产权房”越来越多的被人关注，很多人都把目光投向了这种“廉价”的房子。但是“小产权房”是什么意思，实际上很多人并没有真正的搞懂。

什么是“小产权房”？

中国的“小产权房”问题，从产生到现在，一直讳莫如深。有关部门在政策层面一直维持高压的态势，维持对“小产权房”违法的界定。

按照之前国土资源部的界定，“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑无产权。它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。

针对各地出现的“小产权房”问题，从1999年到现在，有关部门也是三令五申，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

但实际的情况是，“小产权房”并没有因为政策的高压而偃旗息鼓，各地“小产权房”反而如雨后春笋，规模越来越大。

小产权房会产生什么问题？

长期久禁不绝的“小产权房”问题，的确反映了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态。

一方面，一些城市的房价完全脱离了居民真实的购买力，导致民众对“合法建筑”望“房”兴叹；另一方面，价格远低于商品房的违法“小产权房”就成了一些低收入群体无奈的冒险和选择。

那些没有购买力从主流的合法住房制度中获得“居住正义”的人们，要么无房可住，要么冒着违法的行为，选择那些随时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。这其实是一种既无奈又悲凉的选择。

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小产权房问题为何屡禁不止？

深层的历史根源

“小产权房”作为二元体制下，转型中国存在的独特现象，有其产生的深层根源。多年的实践也一再证明，根本无需从法理上论证“小产权房”合法与否的问题，而是应该基于中国土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中国房地产长效机制的建立等事实，探求“小产权房”的解决之道。

高房价下的市场空间

在城市，商品住宅、保障性住房、经济适用性住房等多种住房建设及住房供应体系已经或正在完善，小产权问题既没有纳入“正名”的城镇住房体系，也不是“规定”的农村住宅建设及供应体系的“嫡系”，小产权住房无论建设还是到交易无疑是市场刺激下的“私生子”，它填补了高房价住宅市场留下的市场空间。

低收入人群的冒险与选择

长久以来，商品房独自撑起了中国房地产“一片天”，从根本上讲，这是多年以来高速增长的房地产经济与相关制度建设发展严重不平衡的产物，所以，在这种前提下，“小产权房”凭借价格上的优势，被一些低收入的人群而选择。

离开中国住房的真实生态，一味强调违法并不能解决任何问题。就“小产权房”的法律属性，相信那些购买者比政策制定者更清楚其风险何在，没有法治的保障，没有质量的保证，更没有权利的归属，而又不得不选择，这种种的冲突，恐怕不能简单地以一个“非法”来一言以蔽之。

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这次能转正吗？

针对此前住建部发布的《通知》，“小产权房”能否转正，一直都大家所关心的问题。我们来听一听各方的声音，从中或许能找到法案。

国土资源部土地利用司负责人

集体租赁住房与“小产权房”一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。

房地产市场专家

将这个政策与“小产权房”转正挂钩未免太牵强了。这个政策是房地产长效机制的重要组成部分，向租房市场释放土地增量，以改变住房租售体系结构。

业内人士

集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。”

总的来说，无论从哪个方面看，都不能把住房租赁和“小产权房”划等号。因此，小产权房仍将受到政策的打压，转正之说或许是痴人说梦吧。

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如何解决“小产权房”问题？

以前因为禁止集体土地上市交易从而导致了“小产权房”问题，一旦集体土地获得这种权利，则“小产权房”的违法前提将不存在。

但是相关部门已明确表态，各地要按照要求坚决做到"三个一批"，也就是坚决拆除一批"小产权房"，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。

“小产权房”问题非常复杂，涉及的利益格局非常重大，解决的难度也非常大，但在啃改革的硬骨头的背景下，这个问题不可能一拖再拖。

解决“小产权房”问题，既要尊重法律，也要照顾历史和现实，还要面向中国房地产市场以及土地制度的未来，要有大智慧和大格局，而不是重复过去严厉而无用的老调。这不是真正解决问题的办法。

从技术层面而言，解决起来没有那么复杂。简单的新老划断是可以的，只解决“存量”，并不再产生新的“增量”，通过弥补相关手续的方式，让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。

这既符合集体土地同权入市的精神，又可以从根子上解决高房价问题，何乐而不为？