明天凌晨2点美联储又要加息了,还能买房吗?!

北京时间6月15日凌晨2点，美联储将公布较新的利率决议，加息25个基点的概率几乎板上钉钉。联邦基准利率将由目前的0.75%~1%的区间上调至1%~1.25%的区间。

当然我们关心的仍然是美联储加息对国内楼市的影响。

最简单的逻辑是美元加息，资本回流，楼市利空。但这个简单的逻辑已经面临很多因素的干扰。这么说吧，至少从目前来看，国内楼市受美联储加息的影响正越来越小。

除了经济基本面的支撑外，更重要的是，央行已经有足够的手段来确保流动性的充裕。其实央行此前的种种公开市场的操作，已经释放了这一预期可能带来的影响。

最近的一次是央行在6月6日通过MLF（中期借贷便利）操作4980亿元，向市场补充流动性。

而从近期人民币的走势来看，央行也有足够底气来坚持自己的节奏。

所以，我认为：

1、央行不会直接刚性跟进美联储加息，但会通过一些灵活的市场行为来对冲影响，通常就是各种“粉”，相应的利率也可能会有些许上调。

2、楼市早已提前收紧，商业银行在热门城市已经多次提高了首套房和二套房的利率。这也算是一种“提前适应”。很多银行已经没有房贷额度了，无论是刚需还是投资买房，其实都受到了一定程度的影响。

楼市尚且如此，刚需还能买房吗？

楼市还在不断收紧，对于已经买房的人来说，其实已经不用考虑策略问题了，“五限”条件下，好好拿着，多赚钱才是王道。

不过，对于还没有买房的人来说，现在还能买房么？

一、三四线城市

在此前的文章中，我一直不建议大家买三四类城市的房子，现在仍然不建议，无论是真三四线，还是假三四线（围绕着核心城市的小城市）都不适合买，但它俩不能买的原因却有所区别。

真三四线楼市眼下处于一种上升期，这种上升期属于开发商带动的，他们在一二线城市打不开局面，转而去三四线城市寻求突破口，总体来看，这类城市的楼市需求是稳中偏低，热度难以持续，未来长期看空。

还有一种假三四线城市，这类城市指的是核心城市周边的小城市，称之为卫星城更为合适。

我们将之分为两类，环京是一类，环沪和环深是一类。

1、环京

环京小城市，它们的房地产可以说已经基本塌陷，这类城市限购的杀伤力要比一二线城市大得多，因为此前参与这些城市房地产的购房者基本上都是北京等大城市的，很难想象他们会为了买房子把工作迁往这些小城市。

所以从供需的角度来说，需求已经基本上塌陷，买得起的买不起的，统统都不买，市场处于深度调整中，不适合进场买房。

2、环沪和环深

这两类小城市与环京的小城市不同，虽然都是城市群，但环京没有享受到什么红利（除了房地产），而环沪环深则不同，这两个城市群中的小城市产业发展得要更好，房地产是有其支撑的。

在这种城市买房少有需要担心的是政策层面的风险，我的建议是此时可以买房，但要坚持长线操作，选择优质房源，无论是城市整体的优势，还是城市内部的地段、户型等细节部分都应该考虑到。这样做的目的是对冲政策风险，也就是需求较大化的抗跌性和保值性。

二、一二线城市

至于一二线城市，实际上现在仍然处于盘整过程中，我只给刚需的建议只有一点，做长期持有的准备。在贷款成本不断上升的情况下，长期持有既要降低购房成本，尽可能买新房。

最后给4个小建议

1、看一个城市的房地产要看二手房，别看新房。

看二手房的成交量和成交价，二手房的成交价可能都不靠谱了，成交量可能还相对靠谱一些。成交量还在不断探底的城市，暂时不要买；成交量在低位持续稳定并有回暖势头的城市，还比较好。眼下这样的城市我只看到一个：深圳。

2、什么时候才是真正收手的时候？

我的观点是持续加息的时候，才是真正收手的时候。当前的利率水平已经维持了近两年，从央行的动作来看，他们也不希望动用加息工具。至于楼市所谓的“定向加息”，这个和央行的加息完全是两码事，一个影响是是新购房人群，一个是全局性的加码，所产生的效果也是天差地别。现在连单次加息都没有，持续加息也还看不到。

3、珍惜首套房

当你选好了城市，选好了地段，真正入手人生的首套房的时候，要珍惜贷款，从纯财务的角度来说，能多贷就多贷，能不提前还款就不要提前还款，能贷满30年就不要选择29年。相对于二套房或者其他目的，首套房负债还是很健康很值得的。

4、投资要谨慎

手中有投资性房产或这打算投资房子的朋友，劝你们暂时停一停。现在投资房产属于逆市行为，主要的一二线城市，在首付和贷款的压力之下，实际上大多是在下跌的。有房的别着急出售，稳定现金流更关键，打算买房的也要仔细挑，跟着行情走已经不合适，只有买到高性价比笋盘才划算。