邯郸住宅专项维修基金使用状况调查

原标题：维修基金，想说用你不容易——关于邯郸住宅专项维修基金使用状况调查

文章来源：中原商报

邯郸房地产市场在经历了崛起时代、黄金时代之后，就如有婴儿潮后必有老龄化一样，未来对于“住房养老”的需求必然会愈发提高，住宅专项维修基金能够应对吗？哪些状况可以用？用起来难不难？

近日，记者带着疑问走访了邯郸市房管局及主城区部分小区物业管理者和业主。

专项维修基金总额近20亿元

“外墙脱落、楼顶漏水、路灯坏了……这些与百姓生活休戚相关的事项，如果没有维修基金很难得到及时维护。”邯郸市住房保障和房产管理局维修资金管理中心负责人告诉记者。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修主要包含住宅的基础，承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施和设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。该基金由每家每户购房时交纳。

长期以来，住宅专项维修资金都是由房屋开发企业代收代缴的，常常出现被挪用的现象。2015年，邯郸市试点实行住宅维修资金由购房者自主缴纳，未经缴存人委托，开发建设单位不得代收维修资金。缴费标准由原来的合同房款的2%，改为配备电梯的按照建筑面积每平方米120元缴存，不配备电梯按照建筑面积每平方米70元缴存；所有权非全体业主所有的地下室、专用车库按照建筑面积每平方米70元缴存。以100平方米高层电梯房举例，维修基金需缴12000元，一栋30层住宅，一梯四户的话，单栋楼物业维修基金就达百余万元。

老旧小区是否可以缴纳维修基金呢？“当然可以，我们也大力支持，其实,最需要维修的恰恰是这些老旧小区。”市房管局相关负责人称，按《物业管理条例》规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。但现状是‘众口难调’，邯郸许多老旧小区没有找到合适的缴存控制节点，多处在自我管理状态。”

“费用分摊，难！我们这种旧楼没有专项维修基金，每次出现问题都让人头痛。有的人家不开门、有的租住户不签字、有的说事不关己……商讨一个维修方案，材料、施工选择每次都有意见，业主们对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺，到最后只能‘各扫门前雪’。”和平路一老小区的业委会负责人表示。

记者从市房管局了解到，目前，整个邯郸专项维修基金登记录入18万户，总金额已近20亿元。“这些数据只涉及2000年之后的项目，近年来，邯郸市维修基金总额持续稳定增长，形势良好。”

维修基金怎么用？

前段时间，丛台区家和小区、融富中心小区相继出现电梯突然下坠问题，引发大家对维修基金使用的讨论。公共维修基金如何申请？

据丛台区房管局物业管理处工作人员介绍，目前维修资金的审批权限已下放到各县（市区），首先由物业公司（无物业服务企业的由相关业主）提出使用建议，要根据维修和更新、改造项目提出使用方案（包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况）；然后，递交业主同意使用维修资金的决议（专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主）和业主会议授权书，经审核后由主管部门委托第三方审价，最后经核实拨付维修费用。

据介绍，如果业主遇到这类紧急情况，可以走绿色通道加急提取住宅专项维修资金，主要包括6种情况：房屋防水损坏造成渗漏；消防系统出现功能障碍、消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；楼梯单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；电梯故障危及人身安全的。

“前段时间的管道维修施工很规范，也挺及时的，我终于感受到专项维修基金的好处了！”春风小区业主张先生说。据邯郸市友诚物业服务有限公司负责人介绍，春风小区已经使用维修基金进行了监控改造、小水管道维修改造、消防管道维修。“申报周期过长，应急使用维修基金的‘绿色通道’不好审核通过，而且仍要求‘双三分之二’，希望有关部门能进一步优化办事程序，让这项惠民措施落地生根。”

“据我所知，目前各个小区能够申请下来专项维修基金的很少，‘双三分之二’太难了！”一位物业公司高管告诉记者，小区规模小的还好说一些，如今大型社区根本操作不下来，加上部分业主多数觉得与己无关，同时担心物业打着幌子私用这笔钱，很抵触，导致几次公共维修费用支出都没能申请到，索性也就没人再指望这笔钱了。”

记者走访了广泰、春风、春光、丽都花园、丛台花园、龙湖御景等多个主城区小区，不少亲身参与过物业专项维修资金申请的物业负责人都表示，申请物业专项维修资金，最难的就是“双三分之二”的业主同意这条件。一些独幢的小区还好，如果是几千户的小区，这个工作量可想而知了。不仅申请时间漫长，难度也呈几何增加。

“是很麻烦。但如果小区提供的资料齐全，申请基金使用也会相对快些，一般15个工作日，钱就能拨付到位。”市房管局一位工作人员介绍，“双三分之二”其实并不是指一次性投票，“比如某小区车库通道及车棚阳光板安装，下水管改造及地面、台阶加高工程，涉及整个小区公共部位维修，排名前列次公示投票没有达到要求，可以补充投票，最后超过‘双三分之二’，该申请还是可以通过的。”

据介绍，今年，全市支出物业维修基金涉及70余个项目，屋顶防水、墙面、监控、电梯、消防设施的维修是主要支出大类。

“如果一栋楼里的公共水管，或者电梯需要维修，不涉及其他楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，而其他业主不用花钱也不用表决，情况就会好办得多。”邯郸市一位从事物业管理十余年的管理者建议。

20亿元维修金何去何从？

“买房的时候是按面积交的维修基金，但这些钱怎么用，用了多少，真的没底。”春光小区业主张先生的话，道出了一批业主的心理现状。事实上，虽然越来越多的人知道专项维修基金的存在，在生活中却极少有人使用过这笔维修基金，维修基金普遍处于“沉睡”状态。

据了解，邯郸市自2000年完成房改，近二十年的邯郸房市发展突飞猛进。如今，一大批商品房已经进入十年以上的修缮周期，现存维修基金能否应付“大修周期”来临？

“目前，邯郸维修基金缴纳处于上升期。而支出金额占缴存金额比不足5%，一二十年内的房屋维修支出不在话下。”市维修基金管理中心相关工作人员表示，住宅专项维修资金管理实行业主所有、专户储存、政府监管，有效避免了维修资金被挪用。“我们对资金的安全性远大于收益率考虑，市民无需担心资金安全问题。日前，渚河路161号院在拆迁后，个人账户剩余的12万元维修基金款项全额返还到了60余户业主账户。”

物业维修基金用光了怎么办？“这涉及到续交这一行业难题。”中心工作人员说，目前，邯郸市还没有小区进行过续筹，因为没有强制性的措施，续筹还需要广大业主提高责任意识。

维修基金可以由业主自己管理吗？市维修基金管理中心工作人员说，业委会可以申请物业维修基金自己管理。但是自主管理要求严格，比如不能出借，不能投资任何经营性活动，只能投资国债。而且对于小区业委会来说，管理几百万元的钱不是一件轻松的事，市维修基金管理中心是以一个机构来统一操作的，管理规范、成本低，诚信度更是物业或业委会无可比拟的。目前，邯郸所有维修基金都由市维修基金管理中心监管，并存在银行里，活期存款用于维修支出，定期存款利息将划到个人专用账户。

20亿元的维修基金如何管理？如何让所有的公共维修资金都“晒”在阳光下，确保操作中不走形、不变样？“我们也听到了群众关于简化程序，细化管理，提高这部分钱的使用效率的呼声。”市维修资金管理中心负责人表示，如今，邯郸正在探寻资金如何高效利用之道。目前，市维修基金管理中心正在与银行洽谈协议利率，在确保资金安全前提下，较大化盘活这笔资金。

信息公开方面，目前，业主已能在银行网站查询到本人住房维修基金，市民也可拨打3271129随时查询个人专用账户变化信息。同时，关于维修基金实时查询系统已开发完毕，不久将向公众公示，主动接受业主监督，确保少花钱、多办事，将有限的资金用到刀刃上，真正做到让群众获益。（张红军）