赚钱之道 | 深度揭秘商铺投资 (上)

商铺的历史

商铺起源

商铺起源要追溯到人类早期的物物交换

人类的某一种生存物质略有盈余

其他物质有所缺失，交换就产生了

交换需要一定场所的支撑

这就是商铺的起源：“市”

那时人们对 “市”的追求很简单

越方便越好

唐宋鼎盛

唐宋是中国封建社会鼎盛时期

唐代都城长安是当时文化、商贸中心

东西两市，商贾云集

店肆无数，商业十分繁荣

北宋时期首都开封

是当时较大的商业中心城市

明清发展

店铺多是“自产自销”的作坊或夫妻店

大多数情况下都是前店后坊

许多生意红火的商家逐渐形成家族产业

慢慢有了“一铺养三代”的概念

也产生了各类老字号商铺

开始在历史的长河里摇曳身影

许多商铺因其品牌一直影响至今

追求的是品牌影响力

近现代

经济飞速发展，机遇百户齐放

人们对物质的要求越来越高

商铺的功能不再局限于基本需求生活

而成为传给子孙的一笔巨大财富

追求的是未来和发展

商铺的概念

商铺由“市”演变而来。

   《说文》释“市”曰：集中交易之场所，也就是今日之商铺。

根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，“商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。”和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所

很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所

简单举例，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所

比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

（网络图片，仅做示意）

从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。

商铺的分类

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。

按照开发形式进行分类

1

商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

1

住宅底层商铺

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

1

百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。

1

其他商铺

市场类商铺；社区商铺；百货商场、购物中心商铺；商务楼、写字楼商铺；交通设施商铺等。

（网络图片，仅做示意）

按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

1

"都市型"商铺—绩优股 

"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？

"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则：在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

1

"社区型"商铺—潜力股

"社区型"商铺之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。而且社区型商铺增值与年限成正比，年限越高，地段越成熟，价值也愈加水涨船高。

1

 "便利型"商铺—冷门小盘股

"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、补充大百货商场不足的小面积商铺。

"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。

1

专业街市商铺—高科技股 

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

1

其他商铺—一般股

其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。

按照商铺位置形式分类

1

铺面

临街有门面

可开设商店的房屋

俗称店铺或街铺

1

铺位

大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

（网络图片，仅做示意）

 铺面与铺位的差异 

少有性差异

铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的少有性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏少有性优势。对房地产来讲，地域上少有性优势意味着其良好的投资价值。

商业业种业态局限性差异

铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

营业时间差异 

铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

行业规划调整风险差异

铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。

物业运行费用差异 

对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

物业出租选择范围差异

相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

投资风险差异 

   　时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。相比铺面房，可以说铺位的投资风险要更大些。

炒作难易程度差异

铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作，投资较为稳定。

恒大名都·汇金街属于住宅底层商铺，是近年投资市场的热门投资项目，不似其他类型商铺受外界环境影响较大，覆盖周边近十万常住人口，稳定客流，投资风险较小。

同时，恒大名都·汇金街位于邯郸市丛台区中心位置，是“都市型”商铺和“社区型”商铺的结合体，兼具二者优点，不仅投资收益稳定且发展前景广阔。

本项目为铺面型商业，铺铺临街，50-2000㎡的多面积选择空间，独立创富，经营灵活，自营出租自由选择，投资风险较低。