租购同权:美好的念想,多过现实的考量

最近的楼市政策有点多啊！

7月初，上海挂牌两幅宅地，全部“只租不售”；这两天，上海公布商品房摇号销售细则：开盘前公示全部准售房源与客户。

广州也放了一个大招——“租购同权”，公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》表示，租房人子女也可以就近入学。

但需要：具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女、来穗人员随迁子女。同时，监护人在广州市无自有产权住房。

在增加租赁房源方面，广州将增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房、允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。

消息一出来，大伙都高兴坏了。这下好了，不出高价买学区房，孩子上学问题也能妥妥地解决。但是，果真如此吗？先别高兴太早。

从影响上看，“租购同权”会引起房租的上扬还是下跌，能打压当前的高房价吗？从未来看，租售并举是否将成趋势，有关部门又该如何完善和监管租赁体系？来听听大头们的分析。

                                                                      张大伟           中原地产首席分析师

“租户上优质学校的可能性并不存在，租房不会成为主流消费形态”

目前各地的入学标准基本都是：排名前列顺位是房户合一，也就是监护人是房主+户主；第二顺位是房主；第三顺位才是租房。那么，租赁业可以和房主同时参与顺位入学，根本不现实。

从过去的政策看，广州的政策并无新意，租房也可以上学，前提是学区有余量。而且如果是学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证后，可以上学。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的排名前列顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂。

现在看，各地政策都在努力鼓励租房，但不可否认的现实是，倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多是发展问题，除非全国教育资源均衡了。

从全球看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁带来的是越来越买不起。

①因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高。相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。

② 租赁交易能否稳定？长周期签约可以一定程度保护部分无力购房的租户，但房价上涨中，租户也经常处于选择购房的等待中。所以从全球看，除非通货紧缩国家如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。

③租赁备案的比例：除了北京等核心城市外，其他城市基本没有备案。全国到底多少租赁交易、多少租户，都很难有市场数据。目前数据大部分来自中介，而中介数据存在曲解政策、误导市场的可能性。

④对企业等二房东交易的问题：部分企业大规模出租房源过程中，同时收取代理费和租金差价，利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。客厅住人是否合规、转租的企业或者个人是否有差价的约束等问题都没有明确。

                                                                        丁祖昱                 易居企业集团 CEO

“许多一二线城市将跟进类似政策

租售并举能抑制租金、稳住房价”

广州并非排名前列个实行租售并举的城市，从全国范围看，上海是排名前列个。 7月7日，上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》中，已经把租售并举规划地相当到位。

规划显示：未来五年，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。可以看出，租赁住宅占到大头。

上海的规划主要强调租赁房屋数量，而广州的政策放到了各个具体的方面，相对比较明确。其中，大家比较关注的学区房问题，其实很多城市都已经在做了，上海也在做。

未来，租售并举将成为一线城市及大部分二线城市的趋势，特别是目前房价上升较快的城市，租售并举将成为其未来住房消费市场的一个重要举措。

目前还不知道广州新增租赁房屋的套数，所以很难定量测算租金下调的幅度。但总体来说，肯定能抑制租金，也能稳住房价，特别是对于城市外围的房价有一定的稳定作用。

相信，接下去许多一二线城市都会跟进类似政策，因为这对于恢复和提升一个城市的活力及竞争力、吸引人才，有很大的作用，这也是政策实施的较大初衷。

                                                                  韩世同                          广东省房地产研究会副会长

“理念美好但细思极恐

建议出台‘空置税’增加租赁房源”

广州这次的政策，整体看有许多创新之处，尤其“让租房者过得幸福”这个理念很美好。提出试点口号能引发全国议论，但实际落地难度大，可以说堂而皇之，但又细思极恐。

目前来看，有两大难题：

① 租房能否落户？

这次发布的通知中，享受“租购同权”需具有本市户籍，能否办理户籍，影响到孩子能否享受同样的福利。那么，无房怎么落户？这恐怕有困难。

如今学区房如此盛行，政策上可操作性不强，除非废除当前的学区房制度，重新换一个模式。否则，学籍本就紧张的情况下，突然多出一批要读书的孩子，怎么解决？

② 如何增加租赁房源？

短期内，很难有大量房源入市，建议出台一个“空置税”。比如，你拥有2套或以上房子，闲置的房产超过一定面积，如果既不出租，又不自住，就要被收取较重的税。暂时称它为“空置税”，可以有效地逼出很多房源。

同时，公租房这块，政府之前号称要提供大量公租房，实际上并不多。此前广州定的租金不合理，适应对象太窄，导致了大批公租房租不出去。

所以，对于房源这块，需要有一部分纳入社会保障体系，另一部分通过社会化来提供。例如，这个月上海推出的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年。但社会化不应强制“只租不售”，而应以鼓励的方式，比如给予开发商税收、融资、政策上的鼓励等。

但是，租赁房源也不能太多，否则不仅会影响到租赁市场，而且也会影响到出售市场。

最终，租赁市场的发展，主要在于观念的改变，我并不主张年轻人被一套房子困在一座城市，这样会影响人才的流动性，对整个国家以及国民素质都不利。

“租购同权”之下，租房人的权益能否落实？学区房的热度会继续上升吗？如果你是房东，又是否要重新考虑房子的挂牌价格呢？本周六晚八点，晓课堂“房产投资三部曲”特别加餐直播，专业系统地解答你的租房疑惑。

来源：巴九灵  吴晓波频道