报告:需求向头部城市聚集 中国办公楼市场整体仍有增长空间

9月7日，仲量联行针对超过200个中国城市的办公楼市场进行调研并发布《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》。白皮书显示，中国经济总量前50大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过6000万平方米的差距，4座一线城市的总供应缺口达3000万平方米以上，中国办公楼市场的整体供应端还有20%左右的增长空间。

仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：“我们希望通过对中国办公楼市场的发展历程、租赁成本和需求盈缺的全景描绘，让政府机构、企业及投资者能更能清楚了解此市场蕴含的巨大潜能和面临的风险挑战，为业界提供有效的商业决策和全局统筹参考。”

白皮书显示，中国各级城市的办公楼市场发展差异巨大，头部城市已跻身全球先进地位，而“长尾”区间则仍处于早期发展阶段。受经济、社会、人口等宏观因素影响，按照体量和租金水平，中国办公楼发展可分为起步期、建设期、发展期、成熟期。目前仅北上广深4个一线城市处于成熟期，而70%的中国内地城市仍处于起步期。

在租金和体量方面，中国内地仅有北上广深等4座一线城市的甲乙级办公楼市场规模超过1000万平方米，六成以上的内地城市办公楼体量尚不足50万平方米，相当于每座城市里只有5至8栋现代标准化的办公楼宇。与一线城市租金高于5元/平方米/天相比，超过30%的城市办公楼日均租金低于1元/平方米。从全球范围来看，除北京名列世界第3，上海排名第14之外，其他内地城市的租金水平都排在全球50名之后。

根据测算，北京和上海甲乙级办公楼的潜在需求均在4000万平方米左右，广州和深圳则在2000万平方米上下，成都、南京和杭州等城市需求上限也超过了700万平方米，经济总量排名前10城市的潜在需求总量则超过其他200多座城市的需求潜力总和，体现出中国办公楼市场需求向头部城市聚集的特征。

白皮书显示，中国头部城市已完成了所需办公楼供应超过八成的建设。尤其是全国经济总量前50大城市中，已有17个城市的办公楼处于“供应过剩”状态，未来进一步开发的空间已经较为有限。随着中国经济持续向高质量发展转型，商业地产也需要转向集约性资源投入和精细化管理，与新动能加速协同，适配产业实际需求。

新发展格局下，大量企业着眼于庞大的中国国内市场，迫切希望在三四线城市谋篇布局。白皮书称，过去两年全国前十大头部TMT企业的新扩租面积合计超过150万平方米；从城市层面看，至少有80家全国性企业已经在100多座城市设立了办公地点或者在短期内有租赁计划，这也让企业在购置、租赁和使用房地产方面的花费与日俱增。

“中国办公楼市场普遍向好，未来的发展空间还是非常大的。”仲量联行华北区研究部总监米阳认为，一方面经济还在发展，办公楼市场还蕴含着很大的需求。另一方面，科技的进步会促进各行业发展，科技赋能将加速办公楼市场走向下一个时代。

来源：新华网