万达融创630亿大交易背后,是危险的楼市杠杆!

过去一周，一个重大的商业信息占据各个财经媒体的头条——7月10号，万达商业和融创中国联合发布了声明，融创中国以295.75亿收购了13个万达文旅城的项目股权，以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店，这次交易总共金额是631.7个亿。

排名前列，这个交易项目可以说是目前地产界较高交易金额的项目了——600多个亿。

第二，这两个企业都非常知名，都是最近个商业明星企业，老王的万达咱不用说了，融创中国的是孙宏斌，这个人最近也在风头上，为什么？他刚刚在半年以前帮助了乐视的贾跃亭，一百多个亿真金白银，现在乐视贾跃亭也退出乐视的董事长，乐视可能也要归孙宏斌了。

这些事情在最近发生，它到底有什么原因和道理在里面？

当我看到这个信息的时候，其实我还是吃了一惊，为什么？因为就在几天以前，SOHO中国的潘石屹，潘石屹将SOHO中国的北京光华路的SOHO和上海凌空SOHO全部出售，前不久把上海虹口SOHO也出售了。潘石屹光通过卖物业回笼了100多个亿的资金。

无论是潘石屹还是王健林等等这些地产大佬，人家做地产二三十年了，站在地产前沿，不是普通老百姓可以看到的未来趋势。这些大佬们都在卖卖卖，整个地产圈都在卖卖卖，各位小产们，各位中产们，各位散户们，啥感觉？大多数普通人都是买买买，我还要买、还要买，人家大佬们都在卖，我们还在买？真的是要认真思考一下了。

光就这两个大事件，就这两大佬，就套现资金加起来小一千亿了，我们是不是对地产未来的前景，特别是炒作房地产这块是不是应该有所深思和反思了呢？

回过头来，万达和融创中国这笔交易真是有点儿蹊跷，为什么？

13个万达的文旅城项目一直号称的是非常核心的项目，76个酒店也都是万达原来核心的固定资产，现在突然一下都要变现了。

排名前列点，卖得不贵，卖的并没有很超值或者到了估值很高的地步去卖的。

第二点，还有一点非常蹊跷的，这笔交易竟然卖方借给了买方200多亿的真金白银。为了达成这个交易，万达竟然借给了融创中国好多钱。

大家想想为什么这么着急？条件这么优越？你买我的东西我还借你钱买，为什么？

我查阅很多资料，觉得有两点可以给大家交流交流。

排名前列，万达的资金链还是比较紧张的，债务比较高。

房地产企业过去这十多年真的是黄金时代，黄金时代什么意思？就是只要持有土地、只要持有不动产就可以赚钱，为什么？不停地涨。这些房地产公司怎么可以发展大？不断地靠杠杆借钱，买入地产、买入房子，才可以赚到钱，炒房子的人是不是恨不得把所有钱借过来贷款买房，房价涨一卖就赚钱，为什么？有杠杆，用银行的钱去赚钱。

这些大的开发商当然也知道这个方法，所以大开发商全靠大量的银行融资，然后大量的购买土地、大量的盖房子，然后变现。所以说只要是房地产公司，债务一般都是比较高的，杠杆一般都是比较高的。

在最近的形势下，为什么各个大佬都在快速的变现资产？背后的逻辑就是降杠杆、降负债。

这些站在风口浪尖上的大佬已经看明白了，未来可能一段时间人民币的发行量M2都比较低，现在刚刚公布了2017年上半年的M2是都低于10%的，资金量在下降，银行的借贷成本在升高，原来借钱每年要5%的利息，现在是6%、7%逐渐升高，钱越来越贵了，如果房子不涨这就严重了。

整个不动产不涨，银行的钱越来越贵，每多一天，开发商、运营商就要大量地投入大量地真金白银还利息，短期还可以承受住，如果预测未来、中期，趋势不可改变的话，就要尽快降低债务。无论是万达，无论是SOHO中国，都作出这个反应。我认为跟他们债务比较高，以及他们对未来一段时间的货币政策的判断有很大的关系。

所以，降杠杆、降债务，逐渐向品牌管理、向轻资产模式迈进成为这些原来重资产开发商的必由的选择。

第二个原因，可能跟万达商业的上市有关，万达商业过去在香港上市，现在打算回归A股上市。

根据最近的资料，证监会可能有一些反馈，可能跟房地产的调控、企业的负债率比较高，有一定的关系。所以必须改变证监会反馈的问题，咱们的万达找到了融创中国，用各种方式降低资产负债率，优化资产结构，企图从一家不动产的重型运营商变成轻资产的品牌管理，包括商业管理的公司，这样的话就符合条件了，就可能更容易上市。

如果万达商业上市，运作的好的话，何止几百个亿？可能上千亿的市值都可以出来。所以孰重孰轻、孰大孰小，我相信这些资本大佬们比我们清楚多了。

经过上面分析的最近的这几个事件，大家应该有所感悟，我觉得可能房地产行业还是要发生一定的重大变化的，所以我们的各位中产人群千万不要杠杆太高了，不要负债过多了。

如果买不起房子或者贷款率太高，借的钱太多，我建议还是认真考虑考虑再做决定；如果手里有一定的现金，银行的借款又非常高，适当降一降负债率也是好的。