邯郸楼市崩盘的启示

上邪君 2017-11-08 10:24:42
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又一个城市的房地产即将沦陷。如果说用“沦陷”来形容这个城市的房产可能是过于严重的话,那么据多家媒体报道,近期,河北邯郸部分房企因为资金链断裂,从而引发连锁反应——开发商跑路、楼盘停工。据当地政府部门初步摸排,邯郸房地产商的非法集资共涉及金额达93亿元。用邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人的话来说

又一个城市的房地产即将沦陷。如果说用“沦陷”来形容这个城市的房产可能是过于严重的话,那么据多家媒体报道,近期,河北邯郸部分房企因为资金链断裂,从而引发连锁反应——开发商跑路、楼盘停工。据当地政府部门初步摸排,邯郸房地产商的非法集资共涉及金额达93亿元。用邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人的话来说就是,“非法集资群众整体趋于理性,总体上形势可控。”

不过现实可能并没有像当地政府所说的那样“可控”。首先是参与民间集资的人数颇为壮观。有一名中间融资商称,邯郸市近10%的家庭参与民间集资。尽管这个数字的真实性尚待核实,但是从不少开发商处披露的数据来看确实不乐观,仅卓峰地产参与集资人数就达1万多人。从目前来看,这些集资款要被偿还的可能性极低。

如果只是这些集资款没有被追回,确实是属于“形势可控”,经济学上有一个词叫“沉没成本”,说的就是这回事——借出去的钱就像泼出去的水都是属于不可收回的成本。沉没成本常用来和可变成本作比较,可变成本可以被改变,而沉没成本则不能被改变。而在通常的商业决策中,我们通常只考虑可变成本。其实,解释沉没成本较好的例子是股市,每天股市上下波动,上市公司的资产和股民的资产都受其影响,但是其副作用却不大——就像中石油的股价从48元跌到10元,尽管公司市值严重缩水,但是对中石油的经营并没有产生丁点影响。或者说,市值缩水并没有产生外部性。

但房产商跑路的危害性并不在于那些集资款无法偿还,而是在于它的连锁反应,而这些反应却不是“沉没成本”,而这也是开发商跑路和市值缩水的较大区别。如果这个开发商在跑路时,房屋还没有开始预售,那么较大的受害者可能就是施工方。众所周知,在当下的房产市场中,施工方往往是垫资进场,同时施工方对上游原材料供应商的款项也不会实施货到付款,往往有几个月甚至一年的应付占款。所有的这些款项付讫之后,估计要等到楼盘卖完之后。这时候开发商跑路,施工队后的农民工和材料供应商都会叫苦不迭,又一年白干了。

如果开发商是在开始预售之后再跑路,那么受害者就不仅仅是施工方了,那些已经和开发商签订合同开始支付按揭款的购房一族可能是最悲催的:支付了至少三成的首付,开发商跑路导致不能按时交房——甚至永远交不了房,但是银行的还贷却一分钱不能少,否则信用记录就会受到影响。在中国没有个人破产的法律环境下,一次受限则意味着一辈子都受到影响。本来想买房子解决家庭的居住问题,但最后却让自己搭进去一辈子。你说这样的事窝心不窝心?

如果购房者是在房产商已经开始预售之后入场,尽管你会窝心,但是还有很大的机会等到房子竣工然后入住。为什么呢?因为房产商已经成功地把银行拖进来了,而银行是现代经济的核心,一般来说政府都不会看着它出事,会有各种各样的救市措施。但是在很多地方,很多开发商通过卖楼花的方式把购房者引进来,那么这部分人可能就要血本无归了。而从媒体的报道来看,这部分人并不算少数。

在开发商“跑路”或无法兑付后,有媒体通过梳理集资已经登记的投资金额,并结合官方通报,发现很多房产商以“认购诚意金”的方式向购房者融资。以购房者手中的“兰韵家园VIP认购预约协议书”为例,预约人确定购买意向,必须交纳认购诚意金额5万元。同时VIP认购款据有升值功能,协议约定VIP升值期限为一年,升值额为30%。项目开盘时,VIP卡总额可冲抵房款,VIP用户在售楼中心门市价的基础上可享受50元/平方米的购房优惠。由于购买的是期房,因此房产价格会稍微便宜点,再加上资金升值因素,所以很多市民就加入其中行列,以晨巍房产为例,目前已经征集到的受害者为236人,但协议号已经排到了1600多号,保守估计涉及资金达8000多万元,但这个原计划2011年8月就动工的项目至今还是一片工地,资金去向成谜。

需要指出的是,以上所指出的这些都只是邯郸地产乱象的冰山一角。为什么众多市民会把资金出借给房地产公司?利益是一个重要因素。如上所述,房产公司在获得认购金额后,每年给这些认购人以30%的回报,这么高的回报会让很多人铤而走险。当然,这个游戏之所以能玩下去,是基于民众对房地产市场的迷信——相信房产市场今后会持续上行。但需要注意的是,每年30%的投资回报,意味着房地产价格每年都要至少以40%以上的价格在上涨。

从过去十年来看,房地产价格确实是在持续上涨,但是今后能否持续上涨这要大打疑问。更为重要的是,当地产价格持续上涨之后,更多的社会资源集中到这个领域,使得原本属于紧缺的地产变成供大于求。以邯郸为例,高峰时有500家开发商近300多个预售楼盘,而且存量楼盘就可以容纳邯郸160万的中心城区人口。据邯郸当地房地产研究机构人士分析,邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年,邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米,如果以此测算,当地商品房存量需要消化近10年。

当然,这不是邯郸一地的景象,而是中国绝大多数城市的景象。国家统计局于9月18日发布的《2014年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》表明,与上月相比,70个大中城市中,一手房价格下降的城市有68个,持平的城市有1个,上涨的城市有1个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有19个,持平的城市有3个,上涨的城市有48个。自今年以来,房地产下行已经在数据上得到证实。

不过,邯郸房市沦陷并不是一件坏事,它充分说明了市场经济的一个铁律:天下没有永远上涨的商品。十多年的楼市黄金时期,很多人误以为房地产市场永远供不应求,因此才会有全民炒房的盛况。尽管非法融资93亿元的数字看起来挺大,但是分摊到每户家庭并不那么吓人。“天下没有免费的午餐”,就当这是一笔市场经济的学费吧?

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